Taxas mistas no crédito à habitação

Porque são uma opção relevante no atual mercado na Banca em Portugal?

A solução, encontrada (sob pressão), para a subida da Euribor dos últimos anos, foi,

(até à data) a pouco falada, Taxa Mista…

A teoria económica sempre nos indicou que para aquisição de bens perpétuos (ou

quase) que deveríamos optar por uma taxa variável, sempre alinhada com os ciclos

económicos. No sentido inverso, a mesma teoria, indica que no caso de investimentos,

sujeitos a financiamento, as rendas devem ser o mais previsíveis possível.

Ora, o que geralmente vemos, é que cada um de nós, quando pensa em Crédito

Habitação, raramente pensa na teoria económica. Pensa sim no custo imediato, e

como o pode tornar mais baixo.

Essa é a principal razão do grande movimento para taxas mistas nos últimos anos. O

alívio imediato promovido por uma taxa fixa, que na grande maioria dos casos se situa

abaixo da Euribor, é um no brainer no momento da decisão.

É, por isso, muito comum, que quem durante este período de subida da Euribor viu a

sua prestação aumentar, tenha optado por, no imediato, alterar a sua taxa de variável

pura, para uma taxa mista, mas para garantir o período fixo, por curto que fosse (1 ou

2 anos)

Assim, quem durante este período está a esgotar, ou já esgotou, o período de taxa

fixa, continua a beneficiar, no imediato, de aderir a uma taxa fixa/ mista, ou prolongar

este período por mais um ou dois anos. Este é o movimento a que temos assistido, e

que torna as taxas mistas tão apetecíveis, para os clientes!

Ou seja, há uma tendência para o constante revolving da taxa mista, essencialmente

pela renovação da componente fixa, que por inerência comercial, apresenta (quase)

sempre, melhores condições do que a alternativa a continuar o contrato actual e

transitar para a taxa variável.

Mas e qual a visão dos bancos? Ora, é no detalhe que está o Diabo. Os bancos

criaram um monstro autodestrutivo. Tiveram hipótese de o fazer de outra forma? Julgo

que não…

É aqui que entra outra Teoria Económica… a Teoria dos Jogos, e o famoso dilema do

prisioneiro. Aqui o dilema é oferecer (ou não) taxa fixa aos clientes. Quem oferece

capta mercado, quem não oferece perde clientes… no equilíbrio todos vão querer

oferecer, e por essa razão todos vão perder dinheiro (estão a fazer revolving de crédito

com margem negativa)! Então qual a solução? A mais óbvia e fácil… compensar com

produtos associados ao crédito, entre os quais, os famosos seguros… que não

podendo ser de adesão obrigatória, ao não serem contratados, não garantem as

condições apelativas da prestação em período fixo.

Por outro lado, há um desincentivo, regulamentar que inibe parte dos clientes a alterar

o CH enquanto está no período de taxa fixa.

O custo de amortização antecipada (2%) é o grande desincentivo na escolha de taxa

fixa em detrimento de taxa variável. Mas será esse efectivamente um problema. Serão

os 0,5% significativos?

Vejamos, um caso que servirá a maioria dos exemplos. Por cada 100m€, no caso de

taxa fixa, o cliente tem de compensar o banco em 2.000€… e a taxa for variável, terá

de compensar em 500€. A maioria dos bancos tem campanhas activas, há vários

anos, para pagar o custo de transferência ao cliente.

Na grande maioria dos casos, mesmo em período de taxa fixa, a redução da

prestação, por via da transferência, mais do que compensa estes 2.000€ (2%).

Surgem agora, alguns movimentos que se insurgem contra os bancos. Querem que a

taxa de amortização antecipada nos CH de taxa fixa passe para 0,5% (tal como na

taxa variável). A ideia é os Bancos não lucrarem com a desgraça alheia…

Bem, é aqui que tudo se torna perverso. Os bancos dizem que, nesse caso, não faz

sentido oferecer taxas fixas. Mas não fará?

Faz com certeza. No entanto, é uma boa desculpa, para em conjunto terem uma forma

de aniquilarem o monstro que criaram, e assim deixar de haver oferta de taxa fixa no

mercado.

Nesse caso, o tal equilíbrio, no dilema do prisioneiro fará com que os bancos lucrem

mais.

Um exemplo claro, destes incentivos perversos por parte do regulador é o caso da

proibição da publicidade na indústria do tabaco. Quando foi proibida a publicidade,

ninguém pode publicitar, mas o consumo manteve-se estável. Resultado… houve

poupança gigantesca nas verbas alocadas à publicidade no tabaco, que ficou nos

bolsos das tabaqueiras aumentando os lucros.

Mas vamos ao tema central… e as taxas mistas? Qual o seu futuro?

Estamos num mercado de acesso a capitais livre (ou quase), mas muito

regulamentado, não pertencêssemos nós à EU onde a regulamentação sectorial tem

sido o drive, em contraste com a visão liberal dos EUA, onde a inovação é o

catalisador da economia.

Quando falamos em inovação, é raro pensarmos em banca. Mas ela existe. As Fintech

vieram para ficar. O mês passado, uma das mais populares, anunciou que tinha

chegado aos 50M de utilizadores. Essa mesma empresa, ainda este ano, anunciou

que terá IBAN português e que pretende iniciar a realizar Crédito Pessoal em Portugal.

Desenganem-se os que pensarem que o travão regulatório Europeu fará com que este

avanço seja parado ou até abrandado… as Fintech já se estão a aliar a Regtechs para

comer etapas e ir ao encontro das expectativas dos clientes e reguladores.

Sendo o CH o produto de maior fidelização de um cliente a um banco, não tardará

para que estas Fintech comecem a disponibilizar formas de financiar a compra de

habitação de forma ágil e prática, contrariando a aberração que continuamos a

encontrar nos bancos tradicionais de ter de assinar múltiplos documentos e garantir a

entrega de vários documentos, somente para abrir uma conta, para não falar no

processo de CH.

Assim, não obstante, de poder haver alterações ao mercado de taxas mistas, a

probabilidade das mesmas ocorrerem por razão de movimentos pavlovianos, em

reação a coações políticas internas, terá sempre muito menos impacto do que todas

as alterações previsíveis ocorrer com toda a inovação a ocorrer no mercado durante

os próximos anos.

Uma coisa é certa. Os clientes vão ficar a ganhar.