Com “taxas” e bolos se enganam os tolos

Há uns meses perguntava a uns amigos se precisavam que os ajudasse a renegociar as condições do Crédito Habitação. E claro… tive vários que pediram a minha intervenção, outros nem por isso.

O que me ficou na memória foi a resposta de um amigo! Disse-me ele: “não preciso, acabei de ter uma negociação duríssima com o meu banco e consegui baixar o spread. Negociar é a minha vida” – disse com orgulho…

Mas será que o spread é o que mais importa? Ou será o spread “papa e bolos para enganar tolos”?

Quando pergunto aos clientes quais as condições que têm, a grande maioria, só sabe o spread e o tipo de taxa… mas e o resto? Há variáveis que com pequenas alterações têm um impacto muito mais significativo do que qualquer revisão possível na negociação de spread.

Afinal o que é que devemos negociar quando procuramos um Crédito Habitação? Quais as variáveis a que devemos dar prioridade? Não há uma receita que sirva a todos, mas há vários ensinamentos que podemos tirar. Vou falar de 7 pontos que devem ser olhados com bastante detalhe, e ajustados de acordo com a realidade de cada um.

1) Montante

2) Maturidade

3) Tipo de taxa

4) Spread

5) MTIC

6) Seguro de vida e multirriscos

7) Outros créditos e CR do Banco de Portugal

Montante – o montante a pedir é muito relevante, porque na maioria dos casos define o patamar de preço em que o Banco coloca o cliente. É através do LTV (loan-to-value) que a maioria dos bancos bonifica spread. O montante também é muito relevante, pois quanto maior, maior será a mensalidade, que é o que define a taxa de esforço dado o rendimento líquido disponível.

Outro factor relevante é a avaliação. As avaliações variam de banco para banco. Uma melhor avaliação permite ter melhores condições.

Maturidade – por vezes, pequenas alterações nesta alavanca, tem impactos brutais. Principalmente em créditos para pessoas acima dos 50 anos (regra geral só conseguem até aos 75 anos). Se o pretendido é reduzir a taxa de esforço, então aumentar a maturidade é uma óptima opção. No mercado há opções de financiamento até aos 80 anos, o que para uma pessoa com mais de 60 anos pode representar um decréscimo na prestação de cerca de 1/3.

Ou seja, negociar maturidade, numa grande parte dos casos, tem um impacto muito superior a estar a negociar spread!

Tipo de taxa – a teoria económica indica-nos que se o bem tende a ser perpétuo, então a taxa deve acompanhar o ciclo económico, e provavelmente a taxa variável é a que faz mais sentido.

Se estamos a fazer um investimento, a previsibilidade é prioritária. Assim a taxa fixa poderá ser a melhor opção. Há ainda a possibilidade de juntar as 2 com taxa mista.

Aqui, atenção à escolha. Se o objectivo é amortizar antecipadamente, relembro que o custo de amortizar antecipadamente um empréstimo, em taxa fixa, é 4 vezes mais oneroso do que em taxa variável (nota: o custo de amortização antecipada está provisoriamente suspenso, mas deverá regressar)

Spread – O mais famoso e perigoso dos critérios! Usado e abusado em diferentes campanhas, é o isco perfeito para os mais distraídos. Este valor tende a ser confundido com a margem do banco. É parte dela. Mas não a totalidade. É muito relevante perceber qual a obrigatoriedade de subscrever produtos para garantir o spread baixo! É comum em propostas com spread mais baixo haver obrigatoriedade de subscrever vários produtos.

Quando negociar o spread, tenha em conta a taxa Euribor a que está indexado. Hoje, as diferenças de taxa dos diferentes prazos indexantes são mais relevantes do que o spread em si.

MTIC – provavelmente o termo mais desconhecido dos que aqui indico (Montante Total Imputado ao Consumidor). Este é o custo total do financiamento, se o mesmo for cumprido na integra de acordo com as condições apresentadas. Tem todos os custos. Amortização de capital e juros, seguros associados, comissões de gestão de conta, e produtos associados. Para quem quer levar um empréstimo até ao fim, este valor é muito relevante.

Seguro de Vida e Multirriscos – O Crédito habitação obriga à existência de um seguro de vida e multirriscos. No entanto, há algumas excepções, que fazem com que em alguns casos possam ser dispensados. No caso mais comum (em que o banco obriga há existência dos mesmos), o banco não pode obrigar a que o cliente contrate o seguro com a seguradora indicada pelo banco. Por isso, o seguro é um dos produtos que bonifica o spread. Deixando de ter, em alguns casos, perde a bonificação e aumenta o spread. Mas há vários exemplos em que essa penalização vale a pena.

Outros créditos e CR do Banco de Portugal – aqui estamos a falar de solvabilidade. Muito créditos são rejeitados porque o proponente tem vários créditos, cujo acumular de prestações, não permite a contratação de novos créditos. Esta situação pode ser revertida se no momento de análise do Crédito for feita uma análise à consolidação dos créditos existentes. Assim, e no caso do haver Crédito Habitação, a maturidade encarregar-se-á de fazer o resto.

Conforme explicado inicialmente, não há uma receita que sirva a todos.

Se pretendo construir para vender, devo ter mais atenção a uns critérios que outros. Não são os mesmos que se quiser investir para alugar, ou remodelar para vender. A análise também será outra se quiser cumprir todo plano de pagamentos ou se quiser amortizar antecipadamente.

Assim, ao contrário daquilo que os bancos querem, o spread não deverá ser o elemento prioritário (ou único!) na negociação. Se pretende rever as suas condições ou procurar crédito novo, procure identificar todos estes pontos e negoceie cada um deles de acordo com o seu objectivo.

O resultado é incomparável!